Η αγορά ενός οικοπέδου ή γηπέδου (αγροτεμαχίου) αποτελεί για πολλούς πολίτες μια σημαντική επένδυση ζωής. Ωστόσο, ένα από τα συνηθέστερα και σοβαρότερα λάθη είναι να θεωρείται ότι κάθε ακίνητο με επαρκή επιφάνεια μπορεί αυτομάτως να οικοδομηθεί. Στην πραγματικότητα, η δυνατότητα κατασκευής ενός κτιρίου εξαρτάται από ένα σύνθετο σύνολο πολεοδομικών κανόνων, τους λεγόμενους όρους δόμησης.
Οι όροι αυτοί καθορίζουν τι επιτρέπεται να κατασκευαστεί, σε ποια επιφάνεια, με ποιο ύψος, με ποιες αποστάσεις από τα όρια και υπό ποιες προϋποθέσεις.
Η σημασία τους είναι καθοριστική όχι μόνο για την έκδοση οικοδομικής άδειας, αλλά και για την εμπορική αξία ενός ακινήτου.
Ιδιαίτερα στις εκτός σχεδίου περιοχές και στους οικισμούς, όπου τα τελευταία χρόνια έχουν αναδειχθεί σημαντικά ζητήματα νομολογίας, οριοθέτησης και οικοδομησιμότητας, ο προηγούμενος πολεοδομικός έλεγχος είναι απαραίτητος.
Με το ισχύον πλαίσιο ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών, η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης αποτελεί βασικό στάδιο της αδειοδοτικής διαδικασίας όταν δεν έχει προηγηθεί προέγκριση.
Τι είναι οι όροι δόμησης;
Οι όροι δόμησης είναι οι κανόνες που προσδιορίζουν τη δυνατότητα και τα επιτρεπόμενα μεγέθη κατασκευής ενός κτιρίου σε συγκεκριμένο ακίνητο.
Δεν είναι ίδιοι σε όλη τη χώρα.
Διαφέρουν ανάλογα με την περιοχή, το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, τα ειδικά διατάγματα και τους περιορισμούς προστασίας.
Οι σημαντικότεροι είναι:
Συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.): Προσδιορίζει τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια που προσμετράται στη δόμηση. Για παράδειγμα, σε οικόπεδο 500 τ.μ. με Σ.Δ. 0,8, η επιτρεπόμενη δόμηση είναι καταρχήν 400 τ.μ.
Ποσοστό κάλυψης: Καθορίζει το μέγιστο τμήμα του οικοπέδου που επιτρέπεται να καταλαμβάνει η προβολή του κτιρίου στο έδαφος.
Μέγιστο ύψος: Προσδιορίζει το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου, με βάση τις ειδικές και γενικές διατάξεις.
Αποστάσεις από τα όρια: Καθορίζουν τη θέση του κτιρίου σε σχέση με τις όμορες ιδιοκτησίες και τους κοινόχρηστους χώρους.
Αρτιότητα: Αφορά τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληροί ένα οικόπεδο ή γήπεδο ως προς την επιφάνεια, τις διαστάσεις και άλλα χαρακτηριστικά.
Χρήσεις γης: Προσδιορίζουν εάν επιτρέπεται κατοικία, κατάστημα, γραφείο, τουριστική εγκατάσταση ή άλλη δραστηριότητα.
Επιπλέον μπορεί να ισχύουν περιορισμοί σχετικά με τον αριθμό ορόφων, τη μορφή της στέγης, τη φύτευση, τη μορφολογία και την αρχιτεκτονική διαμόρφωση.
Η επιτρεπόμενη δόμηση δεν προκύπτει μόνο από έναν αριθμό. Απαιτεί συνδυασμένη εφαρμογή όλων των κανόνων που ισχύουν στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις ειδικές εγκρίσεις που μπορεί να αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, ενδέχεται να απαιτούνται:
- Αρχαιολογική Υπηρεσία: Έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού για ακίνητα σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους, ζώνες προστασίας ή κοντά σε προστατευόμενα μνημεία.
- Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.): Γνωμοδότηση ή έγκριση αρχιτεκτονικής μελέτης στις περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία, όπως σε παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικά κέντρα και άλλες ειδικές περιοχές.
- Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ): Εξέταση ειδικών υποθέσεων που υπάγονται στην αρμοδιότητά του.
- Υπηρεσίες προστασίας διατηρητέων: Εγκρίσεις για επεμβάσεις σε χαρακτηρισμένα διατηρητέα κτίρια ή σε ακίνητα που επηρεάζονται από ειδικά καθεστώτα προστασίας.
- Δασικές Υπηρεσίες: Έλεγχος δασικού χαρακτήρα και τυχόν απαιτούμενες πράξεις ή εγκρίσεις.
- Περιβαλλοντικές Υπηρεσίες: Εγκρίσεις ή ειδικές αξιολογήσεις όπου απαιτούνται, ιδίως σε προστατευόμενες περιοχές.
- Λοιπές αρμόδιες υπηρεσίες: Εγκρίσεις που συνδέονται με αιγιαλό, παραλία, ρέματα, οδικό δίκτυο και άλλους ειδικούς περιορισμούς.
Οι εγκρίσεις αυτές δεν απαιτούνται σωρευτικά για κάθε ακίνητο. Προκύπτουν από το ειδικό καθεστώς της περιοχής και τη φύση του σχεδιαζόμενου έργου.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να διακρίνουμε τους όρους δόμησης από τις ειδικές εγκρίσεις: οι πρώτοι καθορίζουν τι επιτρέπεται πολεοδομικά, ενώ οι δεύτερες αποτελούν, όπου προβλέπονται, πρόσθετες προϋποθέσεις για την υλοποίηση της κατασκευής.
Έτσι, ένα οικόπεδο μπορεί να διαθέτει συγκεκριμένο συντελεστή δόμησης, κάλυψη και επιτρεπόμενο ύψος, αλλά η τελική δυνατότητα αξιοποίησής του να εξαρτάται από την έγκριση της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας ή του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
Συνεπώς, η εξασφάλιση των όρων δόμησης πρέπει να συνοδεύεται από πλήρη καταγραφή όλων των απαιτούμενων ειδικών εγκρίσεων. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να γνωρίζει πόσα τετραγωνικά μέτρα επιτρέπεται καταρχήν να κατασκευάσει, χωρίς να γνωρίζει εάν, πώς και πότε θα μπορέσει πραγματικά να εκδώσει την οικοδομική άδεια.
Άλλο αρτιότητα και άλλο οικοδομησιμότητα
Μία από τις σημαντικότερες διακρίσεις είναι αυτή μεταξύ άρτιου και οικοδομήσιμου ακινήτου.
Ένα οικόπεδο ή γήπεδο μπορεί να πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις επιφάνειας, αλλά να μην μπορεί να οικοδομηθεί λόγω άλλων περιορισμών.
Για παράδειγμα, μπορεί να επηρεάζεται από δασικό χαρακτηρισμό, αρχαιολογική προστασία, οριοθέτηση ρέματος ή προβλήματα πρόσβασης σε νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Επομένως, η απλή αναγραφή σε ένα συμβόλαιο ότι ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο δεν υποκαθιστά τον σύγχρονο τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο.
Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει το ισχύον καθεστώς με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη νομοθεσία που εφαρμόζεται κατά τον χρόνο του ελέγχου.
Πώς βρίσκουμε τους όρους δόμησης;
Η διαδικασία ξεκινά από την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου.
Ο ιδιοκτήτης αναθέτει σε αρμόδιο μηχανικό τη διερεύνηση των πολεοδομικών δεδομένων.
Καταρχάς εξετάζονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το τοπογραφικό διάγραμμα, τα κτηματολογικά στοιχεία και τυχόν παλαιότερες οικοδομικές άδειες.
Στη συνέχεια πραγματοποιείται αναζήτηση του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος.
Ανάλογα με την περιοχή, ο μηχανικός αναζητά τα σχετικά ΦΕΚ, τα ρυμοτομικά σχέδια, τα διατάγματα όρων δόμησης, τις πράξεις οριοθέτησης οικισμών και τις ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.
Εξετάζει επίσης εάν υπάρχουν περιορισμοί από δασικούς χάρτες, αρχαιολογικές ζώνες, προστατευόμενες περιοχές, αιγιαλό, ρέματα ή άλλες ειδικές διατάξεις.
Σημαντικό εργαλείο αποτελεί η ηλεκτρονική πληροφόρηση από δημόσιες υπηρεσίες και γεωχωρικά συστήματα.
Ωστόσο, τα ψηφιακά δεδομένα πρέπει να διασταυρώνονται με τις ισχύουσες κανονιστικές πράξεις.
Η πληροφορία που εμφανίζεται σε έναν ηλεκτρονικό χάρτη δεν υποκαθιστά πάντοτε την επίσημη διοικητική επιβεβαίωση.
Τι είναι η πράξη βεβαίωσης όρων δόμησης;
Η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης είναι διοικητική πράξη της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, με την οποία καταγράφονται οι πολεοδομικοί όροι που ισχύουν στη θέση του συγκεκριμένου ακινήτου.
Στη βεβαίωση αναφέρονται επίσης οι κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις από άλλους φορείς και υπηρεσίες.
Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.
Η σημασία της είναι ουσιαστική, καθώς ο πολίτης και ο μηχανικός δεν περιορίζονται μόνο στην ιδιωτική ερμηνεία της νομοθεσίας, αλλά αποκτούν επίσημη καταγραφή των εφαρμοστέων όρων από την αρμόδια διοικητική υπηρεσία.
Πρέπει, ωστόσο, να διευκρινιστεί ότι η βεβαίωση δεν αποτελεί από μόνη της οικοδομική άδεια.
Δεν επιτρέπει την έναρξη κατασκευαστικών εργασιών ούτε απαλλάσσει από την ανάγκη έκδοσης των λοιπών εγκρίσεων.
Επίσης, δεν αποτελεί γενική εγγύηση οικοδομησιμότητας ανεξάρτητα από την πληρότητα των στοιχείων που έχουν υποβληθεί.
Πότε είναι υποχρεωτική η βεβαίωση;
Σύμφωνα με το άρθρο 324 του Ν. 5306/2026, όταν η οικοδομική άδεια εκδίδεται χωρίς προέγκριση, απαιτείται έγγραφη βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.
Η υποχρέωση αφορά τις κατηγορίες 1, 2 και 3 οικοδομικών αδειών, με διαφοροποίηση ως προς το αντικείμενο ελέγχου.
Για τις κατηγορίες 1 και 2, η ΥΔΟΜ αναγράφει τους ισχύοντες όρους δόμησης και τις απαιτούμενες εγκρίσεις, ενώ ελέγχει και το τοπογραφικό διάγραμμα.
Για την κατηγορία 3, η βεβαίωση περιλαμβάνει τους όρους δόμησης και τις απαιτούμενες εγκρίσεις, χωρίς να προβλέπεται στο συγκεκριμένο στάδιο ο ίδιος έλεγχος τοπογραφικού.
Η νομοθεσία προβλέπει έκδοση της βεβαίωσης εντός δέκα ημερών από την υποβολή της σχετικής αίτησης.
Η συγκεκριμένη προθεσμία αποτελεί νομοθετική πρόβλεψη και δεν πρέπει να συγχέεται με εγγυημένο πραγματικό χρόνο διεκπεραίωσης κάθε υπόθεσης.
Επιπλέον, η βεβαίωση συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση του μελετητή μηχανικού ότι δεν έχουν μεταβληθεί οι όροι και οι προϋποθέσεις δόμησης στην περιοχή.
Το κρίσιμο είναι ότι η βεβαίωση αποτελεί υποχρεωτικό δικαιολογητικό για την έκδοση οικοδομικής άδειας χωρίς προέγκριση, όχι αυτοτελή υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη που απλώς κατέχει ένα ακίνητο.
Τι ισχύει ειδικά για τα εκτός σχεδίου ακίνητα;
Στην εκτός σχεδίου δόμηση, ο έλεγχος είναι ιδιαίτερα απαιτητικός.
Δεν αρκεί να γνωρίζουμε την επιφάνεια του γηπέδου.
Πρέπει να εξεταστούν ο χρόνος δημιουργίας του, η αρτιότητα, οι διαστάσεις, η πρόσβαση, οι ειδικές διατάξεις και η ύπαρξη νομίμως υφιστάμενης κοινόχρηστης οδού, όπου αυτή απαιτείται.
Η σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει αναδείξει τη σημασία του νομικού χαρακτηρισμού των οδών για την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδων.
Έτσι, ένα γήπεδο τεσσάρων στρεμμάτων δεν είναι αυτομάτως οικοδομήσιμο μόνο λόγω της επιφάνειάς του.
Η ύπαρξη δρόμου που χρησιμοποιείται στην πράξη δεν αρκεί πάντοτε για να αποδείξει ότι πρόκειται για νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Για τον λόγο αυτό, η επίσημη βεβαίωση όρων δόμησης ή, όπου επιλέγεται ή απαιτείται, η προέγκριση αποκτούν ιδιαίτερη πρακτική σημασία.
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να γνωρίζει ότι η καταγραφή των όρων δόμησης δεν αίρει αυτομάτως κάθε εκκρεμότητα σχετικά με την οικοδομησιμότητα.
Εάν υπάρχει αμφισβήτηση για τον δρόμο, τον χρόνο δημιουργίας ή άλλο ουσιώδες στοιχείο, απαιτείται ειδική τεχνική και νομική τεκμηρίωση.
Τι ισχύει στους οικισμούς;
Αντίστοιχα σημαντική είναι η διαδικασία για ακίνητα εντός οικισμών, ιδιαίτερα στους μικρούς οικισμούς και σε εκείνους που προϋφίστανται του 1923.
Το πολεοδομικό καθεστώς διαφέρει ανάλογα με την ύπαρξη εγκεκριμένων ορίων, το εφαρμοστέο προεδρικό διάταγμα και τις ειδικές τοπικές ρυθμίσεις.
Σύμφωνα με την κατηγοριοποίηση των οικοδομικών αδειών, ορισμένες περιπτώσεις ανέγερσης κατοικίας εντός οριοθετημένων οικισμών υπάγονται στην κατηγορία 3.
Αντίθετα, η ανέγερση κτιρίου σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 χωρίς εγκεκριμένα όρια υπάγεται στην κατηγορία 2.
Σε κάθε περίπτωση, όταν η οικοδομική άδεια εκδίδεται χωρίς προέγκριση, εφαρμόζεται η υποχρέωση της προβλεπόμενης βεβαίωσης όρων δόμησης.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις μεταβολές των ορίων και στην εφαρμογή νεότερων ρυθμίσεων για τους οικισμούς.
Η θέση ενός ακινήτου μέσα σε έναν οικισμό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι επιτρέπεται η δόμηση με τους ίδιους όρους που ισχύουν για όλα τα γειτονικά ακίνητα.
Απαιτείται εξατομικευμένη εξέταση.
Βεβαίωση όρων δόμησης ή προέγκριση οικοδομικής άδειας;
Πρόκειται για δύο διαφορετικές διοικητικές διαδικασίες.
Η βεβαίωση όρων δόμησης καταγράφει τους ισχύοντες όρους και τις απαιτούμενες εγκρίσεις, με το προβλεπόμενο αντικείμενο ελέγχου ανά κατηγορία άδειας.
Η προέγκριση αποτελεί ευρύτερο προηγούμενο στάδιο ελέγχου συγκεκριμένου οικοδομικού έργου, με υποβολή τοπογραφικού, διαγράμματος κάλυψης και των προβλεπόμενων δικαιολογητικών.
Κατά κανόνα, η προέγκριση είναι προαιρετική, αλλά υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις όπου είναι υποχρεωτική.
Για παράδειγμα, προβλέπεται υποχρεωτική προέγκριση για συγκεκριμένα μεγάλα κτίρια και άλλες ειδικά οριζόμενες περιπτώσεις.
Η επιλογή εξαρτάται από το έργο, την κατηγορία άδειας και την ανάγκη προηγούμενης διοικητικής διασφάλισης.
| Βεβαίωση όρων δόμησης | Προέγκριση οικοδομικής άδειας |
| Καταγράφει τους ισχύοντες όρους και τις απαιτούμενες εγκρίσεις | Ελέγχει συγκεκριμένα στοιχεία σχεδιαζόμενου έργου |
| Υποχρεωτική για άδεια χωρίς προέγκριση | Κατά κανόνα προαιρετική, με εξαιρέσεις |
| Διαφοροποιημένος έλεγχος ανά κατηγορία | Ευρύτερος έλεγχος με συγκεκριμένα δικαιολογητικά |
| Δεν επιτρέπει οικοδομικές εργασίες | Δεν αποτελεί τελική οικοδομική άδεια |
Ποια έγγραφα χρειάζονται για την αρχική διερεύνηση;
Για έναν αξιόπιστο έλεγχο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώσει κατά προτεραιότητα:
- Τίτλο ιδιοκτησίας και στοιχεία μεταγραφής ή καταχώρισης.
- Πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, κατάλληλο για το αντικείμενο του ελέγχου.
- Κτηματολογικά στοιχεία και ΚΑΕΚ, όπου υπάρχουν.
- Παλαιότερα τοπογραφικά και συμβόλαια, ιδιαίτερα για την τεκμηρίωση του χρόνου δημιουργίας.
- Υφιστάμενες οικοδομικές άδειες και εγκεκριμένα σχέδια, εφόσον υπάρχουν.
- Στοιχεία δασικού χαρακτηρισμού, αρχαιολογικών περιορισμών και λοιπών ειδικών εγκρίσεων, όπου απαιτούνται.
- Περιγραφή της σχεδιαζόμενης χρήσης και της επιθυμητής κατασκευής.
Τα ακριβή δικαιολογητικά της διοικητικής αίτησης εξαρτώνται από την πράξη που ζητείται και τις απαιτήσεις του συστήματος e-Άδειες.
Η συγκέντρωση των στοιχείων πριν από την αίτηση περιορίζει τον κίνδυνο ελλείψεων και επανυποβολών.
Τι πρέπει να προσέξουμε πριν αγοράσουμε οικόπεδο ή γήπεδο;
Ο σημαντικότερος κανόνας είναι να μην αγοράζουμε ένα ακίνητο αποκλειστικά με βάση την προφορική διαβεβαίωση ότι χτίζει.
Πρέπει να ζητούμε τεκμηριωμένο έλεγχο από μηχανικό και, όπου απαιτείται, την κατάλληλη επίσημη διοικητική πράξη.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις εξής περιπτώσεις:
Παλαιά τοπογραφικά: Η αναγραφή οικοδομησιμότητας σε παλαιότερο διάγραμμα μπορεί να στηρίζεται σε διαφορετικό νομοθετικό καθεστώς.
Εκτός σχεδίου γήπεδα: Η επιφάνεια δεν αρκεί. Εξετάζονται ιδιαίτερα η πρόσβαση και το καθεστώς της οδού.
Οικισμοί: Πρέπει να επιβεβαιώνονται τα όρια, η αρτιότητα και οι ισχύοντες όροι.
Προστατευόμενες περιοχές: Ενδέχεται να ισχύουν ειδικές απαγορεύσεις ή πρόσθετες εγκρίσεις.
Ακίνητα με υφιστάμενα κτίσματα: Πρέπει να εξετάζεται η νομιμότητα των κατασκευών και η δυνατότητα προσθήκης.
Χρήσεις γης: Η δυνατότητα ανέγερσης κτιρίου δεν συνεπάγεται ότι επιτρέπεται οποιαδήποτε επαγγελματική χρήση.
Στις περιπτώσεις με ουσιώδη αβεβαιότητα, είναι σκόπιμο η οριστική οικονομική δέσμευση να συνδέεται με την ολοκλήρωση των κρίσιμων ελέγχων.
Γιατί οι όροι δόμησης επηρεάζουν άμεσα την αξία του ακινήτου;
Δύο όμορα ακίνητα με παρόμοια επιφάνεια μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική εμπορική αξία.
Το πρώτο μπορεί να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, με σαφείς όρους δόμησης.
Το δεύτερο μπορεί να αντιμετωπίζει αβεβαιότητα ως προς τον δρόμο, τα όρια οικισμού ή κάποιον ειδικό περιορισμό.
Η διαφορά αυτή επηρεάζει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τη δυνατότητα χρηματοδότησης και την τιμή πώλησης.
Επομένως, η διερεύνηση των όρων δόμησης δεν είναι μια τυπική διαδικασία πριν από την έκδοση άδειας.
Είναι ουσιαστικό στοιχείο τεχνικού ελέγχου και αξιολόγησης της ακίνητης περιουσίας.
Η ανάγκη για μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου
Η καθιέρωση της ηλεκτρονικής βεβαίωσης όρων δόμησης αποτελεί θετικό βήμα για τη διαφάνεια και την οργάνωση των διαδικασιών.
Ωστόσο, η αποτελεσματικότητά της εξαρτάται από τη σαφήνεια των πολεοδομικών κανόνων και τη δυνατότητα των υπηρεσιών να εξετάζουν έγκαιρα τις αιτήσεις.
Ιδιαίτερα στις εκτός σχεδίου περιοχές και στους οικισμούς, η ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού, ο σαφής καθορισμός των ορίων και η αναγνώριση του οδικού δικτύου αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για τη μείωση της αβεβαιότητας.
Παράλληλα, χρειάζεται πλήρης ψηφιοποίηση των πολεοδομικών δεδομένων και διασύνδεση των υπηρεσιών.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να γνωρίζει με σαφήνεια, πριν επενδύσει, ποιες δυνατότητες και ποιοι περιορισμοί ισχύουν στο ακίνητό του.
Συμπέρασμα: Πρώτα εξασφαλίζουμε τι επιτρέπεται και μετά επενδύουμε
Οι όροι δόμησης αποτελούν τη βάση κάθε κατασκευαστικής και επενδυτικής απόφασης.
Καθορίζουν όχι μόνο το μέγεθος και τη μορφή ενός κτιρίου, αλλά και την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης και η προέγκριση οικοδομικής άδειας αποτελούν σημαντικά εργαλεία της διαδικασίας αδειοδότησης, με διαφορετικό αντικείμενο και προϋποθέσεις.
Ιδιαίτερα στα εκτός σχεδίου ακίνητα και στους οικισμούς, ο προληπτικός έλεγχος αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία λόγω των ειδικών πολεοδομικών περιορισμών και της αβεβαιότητας που μπορεί να υφίσταται.
Η αγορά ενός ακινήτου δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στο εμβαδόν, στη θέση και στην τιμή του, αλλά κυρίως στην τεκμηριωμένη γνώση του τι επιτρέπεται πραγματικά να κατασκευαστεί.
Η ασφαλής σειρά είναι συγκεκριμένη: πρώτα τεχνικός και νομικός έλεγχος, στη συνέχεια γραπτή επίσημη επιβεβαίωση των όρων και της οικοδομησιμότητας, και τέλος η επενδυτική απόφαση.
Γιατί η πραγματική αξία ενός οικοπέδου δεν βρίσκεται μόνο στα τετραγωνικά μέτρα που διαθέτει, αλλά στα τετραγωνικά μέτρα που επιτρέπεται νόμιμα να οικοδομηθούν.
Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, [email protected], Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
